הערכת שווי דירה

 

קניית דירה יכולה להיות הרבה יותר מורכבת ממה שנראה לעין- דירה שנראית מושכת ונוצצת מבחוץ יכולה להתגלות כדירה בעייתית שיש עליה שעבוד או דירה שהערך האמיתי שלה כלל לא שווה את מה שדורש הבעלים.

 

תפקידו של השמאי הוא לחקור את מה שקורה מתחת לפני השטח, במטרה לתת הערכה על מצב הנכס ושווי הנכס.

לאחר ששמאי המקרקעין לומד את הנכס מכל צדדיו והיבטיו, הוא מפיק דו"ח שמפרט את כל העובדות הנתונים, הניתוחים והממצאים שהסיק.

דו"ח זה מתוקף סמכותו של שמאי המקרקעין הוא בעל אופי משפטי, לכן ניתן להשתמש בו בהמשך כאמצעי למשא ומתן מול מוכר הנכס, רשות המיסים או גורמים אחרים.

ניתן להשתמש בו גם כדי לבדוק כדאיות כלכלית או בתור חוות דעת מקצועית לפני שנבצע את הרכישה.

 

מומלץ לבצע הערכת שווי לדירה לא רק עבור השכרת או רכישת דירה, אלא גם עבור מכירת דירה,על מנת לדעת מצד אחד שאנו לא מבקשים מעט מדי ומצד שני, שאנו לא מבקשים מחיר מופקע, שיגרום לכך שהנכס יעמוד למכירה על המדף זמן רב מדי וירתיע קונים פוטנציאליים.

הערכת שווי הנכס, תעזור לנו גם כשנהייה מעוניינים להשקיע בנכס מסוים ונרצה לדעת כמה נרוויח עליו בעתיד.

 

איך מעריכים שווי נכס?

יש כמה שיטות אבל השיטה הנפוצה ביותר היא להשוות את הנכס המדובר ביחס לעסקאות קודמות שבוצעו או נכסים דומים בסביבת הנכס או סביבה דומה אחרת.

מלבד הערכת העלות הכלכלית של הנכס, השמאי בודק את הנכס מעוד כמה זוויות חשובות:

 

בדיקת סביבת הנכס – הבדיקה תוכל להכין אותנו לגבי התשתיות הקיימות וגם להגיד לנו מה מתוכנן בהמשך.

למשל אם קנינו דירה שמשקיפה לים, נרצה לדעת שלא מתכננים לבנות מולנו את גורד השחקים הגבוה בעולם, שיסתיר לנו את הנוף ששילמנו עליו כל כך הרבה.

 

בדיקה משפטית – השמאי בודק מי הבעלים החוקיים של הנכס? האם אין שעבוד של הנכס? איך רשומה הדירה במנהל המקרקעין? האם ישנו תקנון לבניין המשותף ובו קבועים כללים מסוימים לגבי הרכוש המשותף? ועוד ועוד שאלות כאלו שיבטיחו שלא נגלה פתאום, שהדירה שקנינו למעשה שייכת למישהו אחר.

 

בדיקת היתר בנייה – השמאי בודק גם האם רישיון הבנייה של הבית תואם למצב הנתון בשטח והאם אין חריגות בנייה.

 

בדיקה תכנונית – בדיקה זו שואלת מה מותר ומה אסור לבנות בנכס? למשל,אם התכנון של הדירה מאפשר להוסיף מרפסת ו/או שהשטח הקיים מאפשר להגדיל את דירת שני החדרים לדירת שלושה חדרים.  .

 

בדיקת היטלים ומיסים על הנכס – בכל עסקת נדל"ן קיימים כמובן מיסים נלווים, השמאי יוכל לתת הערכה לכמה נשלם עבור מס שבח / מס רכישה או תשלומים אחרים עבור מנהל המקרקעין והוא גם יבדוק עבורנו האם צפוי היטל השבחה על הדירה? כך נוכל לדעת את ההוצאות הצפויות בעת רכישת / מכירת הנכס ולא נופתע בהמשך.

 

בדיקה הנדסית – השמאי בודק מתי נבנה הנכס, מה כלול בו ומה מצבו הפיזי? כאן נעזר השמאי גם במהנדס מקצועי, שמגיע לבדוק את מבנה הדירה ולראות שאין ליקויים כמו סדקים או רטיבות, שעלולים לגרום לבעיות בהמשך.