בדיקה לפני רכישה ע"י שמאי מקרקעין

 

משרדנו מבצע בדיקות לפני רכישה ע"י שמאי מקרקעין, ביצוע שומה לפני רכישה בטרם רכישה כולל את הבדיקות הבאות:

​

היתרי בניה - בדיקת היתרי בניה ותוכניות היתר הבניה, צווי פיקוח והריסה, ישנה חשיבות רבה לבדיקת הנכס הנרכש והתאמתו אל היתרי הבניה, איתור חריגות בניה (גם כאלו שנראות זניחות כגון מרפסת שירות, מסתור כביסה וכיו"ב).

זיהוי הנכס  -  בדיקת הזכויות המשפטיות וקשירתן לנכס הנרכש.

 

במרבית מהמקרים הנכס תקין ולא מתגלות בעיות, אולם כאשר מתגלות הבעיות בדיעבד לפעמים מדובר בבעיות משמעותיות כגון:

 

א. לא ניתן לשעבד את הנכס (קרי לקחת משכנתא) והקונה עומד בפני אי יכולת תשלום בגין הנכס.

ב. חלק מהנכס בנוי ללא היתר - שמאי הבנק יעריך את הנכס בחסר אל מול החוזה ואז לקונה תהייה בעייה במימון הרכישה,  בנוסף באופן כללי הנכס שווה פחות.

ג. חלק מהנכס מסומן להריסה וקיים נגדו צווי הריסה ופיקוח, הנכס שווה פחות.

ד. נכס נרכש כמגורים ובפועל בנוי ביעוד אחר (מחסן, חדר כביסה על הגג וכיו"ב).

 

 

ישנם עוד הרבה מקרים, ולפיכך לטעמי יש לבצע שומה לפני רכישה ולבדוק את הזכויות הקנייניות והתאמתן אל הנכס, לבדוק את היתרי הבנייה ורשיונות הבניה, חריגות הבניה וכיו"ב.

 

על קצה המזלג מקרה שקרה:

 

כשמאי שמבצע שומות עבור בנקים למשכנתאות הגעתי לדירה בנתניה, יחד עם תשריט הבית המשותף ולאחר שהעסקה נחתמה והרוכשים ביקשו ללוות כסף מהבנק. בביקור בנכס התחוור לי כי קיימת אי התאמה בין תשריט הבית המשותף לדירה עצמה ולרישום בנסח רישום המקרקעין. לאור הטעות זו הלווה לא יכל להמשיך בעסקה והעסקה התעכבה כחצי שנה עד לתיקון הטעות.

 

במקרה נוסף הגעתי לדירה בנתניה, כביכול בניין רגיל בן 5 קומות בכל קומה 4 דירות. במקרה זה תשריט הבית המשותף תקין ואין עמו כל בעיה. אולם הרוכש שרכש את הדירה לא בדק את היתרי הבניה. ולהפתעתו הקבלן שבנה את הבניין (לפני כ-20 שנה) קיבל בקומה בו רכש את הדירה היתר בניה רק לשתי דירות ולא 4 כפי המצב בפועל. שוב הרוכש אינו יכול להשלים הרכישה מאחר והבנק אינו מוכן לשעבד דירה ללא היתר.

במקרה זה הנזק חמור כי העסקה "נתקעה" ויש צורך לבטלה. מיותר לציין כי דירה שכזו שוויה משמעותית פחות ולמעשה אין מדובר בדירה עצמאית אלא חלק מדירה.

 

לפיכך המלצתי היא להעזר בשמאי מקרקעין בטרם רכישת דירה, גם אם מדובר בהוצאה שנראית מיותרת. הרי הסכום שעולה בדיקה כזו הינו זניח אל מול הנזק שיגרם במקרה ותתקלו בבעיה לאחר הרכישה.

 

מוגש לכם כחומר למחשבה.